53% no visiem darījumiem pašlaik notiek sērijveida dzīvokļu tirgū

Mājokļu cenām un kredīta maksājumiem 2022. gadā augot straujāk nekā algām, mājokļu pieejamība pircējiem nedaudz pasliktinājusies, tomēr kopumā joprojām ir vēsturiski augstā līmenī, un dzīvokļu segmentā cena par kvadrātmetru Latvijā joprojām ir ievērojami zemāka, nekā Lietuvā un Igaunijā. Piemēram, otrreizējā tirgū dzīvokļu cena par m2 Latvijā ir vidēji 1200 eiro, kamēr Lietuvā – 2400 un Igaunijā pat – 2600 eiro. Tik liela atšķirība cenā daļēji skaidrojama, piemēram, ar to, ka Latvijā no kaimiņvalstīm ievērojami atpaliek arī renovēto namīpašumu īpatsvara ziņā.

“Lai gan pircēji lēmumu par nekustamā īpašuma iegādi apsver ļoti nopietni, kopumā nekustamo īpašumu tirgus pēc krituma, kas sākās pagājušā gada rudenī un turpinājās arī aizvadītajā ziemā, atdzīvojas. Prognozes rāda, ka Euribor likmes kritums nav gaidāms vismaz līdz šī gada beigām, un daļa pircēju lēmumu par nekustamā īpašuma iegādi nav gatavi atlikt tik ilgi. Īpaši ņemot vērā, ka tirgus situāciju tālākā nākotnē ir grūti prognozēt. Attiecīgi cilvēki meklē risinājumus, kā ikmēneša kredītmaksājumu samazināt, piemēram, izvēloties garāku hipotekārā kredīta atmaksas termiņu vai pārorientējoties uz mazākas platības un lētākiem mājokļiem, tostarp izremontētus un kvalitatīvus dzīvokļus sērijveida namos,” stāsta “Aver Real Estate” īpašnieks Ritvars Sebris.

Dzīvokļu tirgū vairāk visos segmentos; darījumu skaits – krities

Šī brīža tendences rāda, ka nekustamo īpašumu tirgū pieejamo objektu skaits arvien palielinās ne tikai sērijveida ēkās, bet arī citos dzīvokļu segmentos. Piemēram, Rīgā kopš gada sākuma piedāvājumā esošo dzīvokļu skaits pieaudzis par vairāk nekā 33%, un dzīvokli parasti izdodas pārdot vidēji trīs mēnešu laikā. Kopumā, saskaņā ar zemesgrāmatas datiem, nekustamo īpašumu  darījumu skaits šī gada pirmajā pusgadā, salīdzinot ar situāciju gadu iepriekš, Rīgā krities par 9%, savukārt Pierīgā – pat par 23%.

Pēdējos mēnešos Rīgā vērojams nekustamā īpašuma cenu kritums sērijveida namu dzīvokļos, kas ir pieprasītākie pircēju vidū. Cenu kritumu veicina vairāki faktori, tostarp, tas, ka šādu dzīvokļu tirgū ir arvien vairāk. Ja dzīvoklis sērijveida namā savulaik iegādāts kā investīciju objekts, vairums pārdevēju to tagad vēlas realizēt, jo turpmāku cenu kāpumu sērijveida dzīvokļos tuvākajā nākotnē prognozēt nevar.

Vislētākie dzīvokļi lietuviešu un Hruščova projektu ēkās

No sērijveida dzīvokļiem šobrīd vispieprasītākie un dārgākie ir 119. un 104.sērijas dzīvokļu projekti, savukārt vislētākie, kā rāda cenubanka.lv atrodamie dati, ir dzīvokļi lietuviešu, mazģimeņu un Hrušcova laika projektu ēkās.  No dzīvokļiem sērijveida namos vismazāk pērk četristabu un neremontētus dzīvokļus, savukārt lielākā aktivitāte vērojama 2-3 istabu, izremontētu dzīvokļu segmentā, un īpaši daudz darījumu notiek Āgenskalnā, Teikā, Imantā, arī Purvciemā un Pļavniekos.

“AVER Real Estate” novērojumi rāda, ka sērijveida dzīvokļu pircēji kļūst arvien izglītotāki: ja agrāk pircējiem svarīgs bija tikai paša dzīvokļa stāvoklis, tagad viņi veic izpēti gan par katra konkrēta projekta priekšrocībām un trūkumiem, gan ēkas kopējo stāvokli un renovācijas esamību vai plāniem to veikt.

Latvijas reģionos renovēto ēku vairāk nekā Rīgā

To, vai ēka ir renovēta, ir viegli noteikt gan pēc tās ārējā izskata, gan arī pēc siltumapgādes rēķiniem. Ja ēkai veikta pilnā renovācija, tai ir atjaunota, modernāka fasāde, izremontēta kāpņutelpa, mainīti stāvvadi, siltummezgls, jumts un ieejas durvis. Kopumā Latvijā periodā no 2009. līdz 2021.gada beigām, saskaņā ar Latvijas Bankas ekonomistu datiem, renovēti aptuveni 1000 daudzdzīvokļu ēku, kas ir ļoti mazs skaitlis. Piemēram, “Ēku atjaunošanas ilgtermiņa stratēģija” Latvijā paredz, ka turpmāko septiņu gadu laikā līdz 2030.gadam būtu jārenovē vismaz 8100 ēkas, kas ir astoņas reizes vairāk nekā visā iepriekšējā periodā. Pie tam, kā rāda arī Ekonomikas ministrijas publiskoto tendenču pārskats, raksturīgi, ka Latvijas reģionos renovēto ēku procentuāli ir vairāk nekā Rīgā.

“Neskatoties uz pieejamo valsts un Eiropas atbalstu, sērijveida projektu renovēšanas projekti Rīgā un tās apkārtnē aktīvāk sākās tikai salīdzinoši nesenā pagātnē. Renovācijas izmaksas parasti redzamas kā papildu pozīcija ikmēneša rēķinā no apsaimniekotāja. Iegādājoties dzīvokli renovētā ēkā, pircējs šīs saistības par renovācijai ņemto kredītu pārņem uz tā atlikušo periodu. Tādējādi svarīgi interesēties arī par renovētās ēkas renovācijas projekta kredīta nosacījumiem un apmēru katram dzīvoklim,” tendences skaidro Ritvars Sebris.

Ja noskatīts dzīvoklis konkrētā sērijveida projekta ēkā un tā nav renovēta, svarīgi veikt tās padziļinātu izpēti, piemēram, sazinoties ar tās apsaimniekotāju un aprunājoties ar kaimiņiem. No apsaimniekotāja var uzzināt gan par ēkā veiktajiem un plānotajiem remontdarbiem, gan ēkas stāvokli kopumā, tās iedzīvotāju aktivitāti un atsaucību. Mājas kopējais parāda apmērs, kas parasti redzams arī apsaimniekotāja sūtītajā komunālajā rēķinā, ir ļoti svarīgs indikators tam, cik tās iemītnieki ir gatavi potenciāli veikt kādas investīcijas mājas uzlabošanā nākotnē. Ja apsaimniekotājs šādu informāciju cilvēkam no malas nevēlas sniegt, saziņā kā starpnieku var iesaistīt dzīvokļa pārdevēju. Jāpiebilst, ka mājas renovācijai, piesaistot “Altum” atbalstu, šobrīd nepieciešams mājas iedzīvotāju atbalsts 50% + 1 balss apmērā.

Novērojumi rāda, ka bankas dzīvokļu iegādi sērijveida namos joprojām labprāt kreditē, taču jārēķinās, ka parasti par tiem tiek prasīta lielāka pirmā iemaksa 15-20% apmērā, pretstatot to jaunajiem projektiem, kur piesaistot “Altum” atbalstu, pirmā iemaksa var būt pat tikai 5% apmērā.