Dzīvoklis par kriptovalūtu – utopija? Pirmie darījumi jau notikuši arī Latvijā

26.03.2023

Lai gan kriptovalūta sen vairs nav jaunums finanšu pasaulē, par tās lietošanu ārpus digitālās telpas – reālu, taustāmu lietu iegādei – ir daudz nezināmā. Kriptovalūta ir digitāla valūta ar mainīgu vai samērā stabilu kriptobiržas vērtību, kas darbojas neatkarīgi no bankām un citām finanšu iestādēm un kuru var izmantot, lai iegādātos preces un pakalpojumus, nosūtītu un saņemtu naudu un ieguldītu.

26.03.2023

Iedomāsimies situāciju, ka vēlaties pārdot māju vai dzīvokli un atrodas pircējs. Vienīgais āķis: viņš gatavs par to norēķināties kriptovalūtā. Vai piekritīsiet pārdot? Izrādās, tā nav utopija: pirmie darījumi Latvijā jau notikuši.

Nevar noliegt, ka nekustamā īpašuma pārdošanas vai iegādes process, izmantojot kriptovalūtas, nezinātājam var būt gana āķīgs gan juridiskā, gan nodokļu nomaksas ziņā. Ne mazāk svarīgs ir jautājums par abu iesaistīto pušu drošību, ko tradicionāla nekustamā īpašuma iegādes procesa laikā garantē, piemēram, darījuma konts. Tik nopietnā darījumā kā nekustamā īpašuma pārdošana vai iegāde ir svarīgi apsvērt vairākus galvenos faktorus, tostarp:

juridiskie un nodokļu aspekti, kas dažādās valstīs var atšķirties;
kriptovalūtu vērtības nepastāvība: pazīstamākā kriptovalūta ir 2009. gadā radītā “Bitcoin“, taču kopš tā laika jau radīts tūkstošiem citu kriptovalūtu. To vērtība var būt ļoti nepastāvīga, tāpēc nekustamā īpašuma darījumam svarīgi izvēlāties tā dēvētās stabilās kriptovalūtas, piemēram, tādu, kuras vērtība pielīdzināta dolāra vērtībai;
darījuma drošība: nekustamā īpašuma pārdevējam jādomā, kā garantēt, ka viņš saņems solīto samaksu pēc nekustamā īpašuma pārreģistrācijas jaunajam īpašniekam un otrādi;
aktīvu likviditāte: ja kriptovalūtu pēc darījuma tās jaunais turētājs vēlas pārvērst tradicionālā valūtā, svarīga ir konkrētās kriptovalūtas likviditāte. Kopumā stabilās un zināmākās kriptovalūtas ir likvīdas un pārdodamas jebkurā kriptovalūtas biržā, taču tas var prasīt specifiskas zināšanas par šo jomu.

Kas jāzina, ja darījumu veic Latvijā?

Lielākā problēma, iegādājoties nekustamo īpašumu Latvijā, kā maksāšanas līdzekli izmantojot kriptovalūtu, ir uzticības trūkums šādam norēķina veidam – lielākā daļa nekustamo īpašumu īpašnieku nesaprot, kas ir kriptovalūta, un viņiem trūkst uzticības šādam darījumam. Vēl daļai kriptovalūtas jēdziens saistās ar ēnu ekonomiku un nelegāliem darījumiem.
Arī nekustamo īpašumu aģentūras AVER praksē ir gadījums, kad pircējs, kuram bija “Bitcoin” apmēram 300 000 eiro vērtībā, vēlējās iegādāties vairākus dzīvokļus, taču saskārās ar skepsi no potenciālo pārdevēju puses. Viņi uztraucās ne vien par nodokļu sekām, bet arī par potenciālām represijām no valsts iestādēm. Šis gadījums bija viens no iemesliem, kāpēc konsultācijās gan ar Latvijas Nodokļu konsultantu asociācijas ekspertiem, gan Valsts ieņēmumu dienestu (VID) noskaidrojām būtiskākos jautājumus, kas darījuma veicējiem potenciāli būtu jāņem vērā.

Līdzīgi kā jebkurā nekustamā īpašuma darījumā, svarīgākās nianses saistās ar kapitāla pieauguma nodokli, kā arī nodokli, kriptovalūtu mainot pret nekustamo īpašumu. Šo maksājumu apjoms ir atkarīgs arī no tā, vai darījumā iesaistītas fiziskas vai juridiskas personas, kāds ir iesaistīto pušu nodokļu maksātāja statuss.

Piemērs, mūsu uzņēmums šobrīd ir starpnieks darījumā, kur uzņēmums, kas ir PVN maksātājs, fiziskai personai pārdod otrreizējā tirgus nekustamo īpašumu – dzīvokli sērijveida mājā. Pircējs vēlas norēķināties kriptovalūtā. Būtībā šis ir maiņas darījums: kriptovalūta, kas tiek uzskatīta par preci, tiek mainīta pret dzīvokli. VID ieskatā, fiziskai personai, kas maina kriptovalūtu pret kādu aktīvu, piemēram, dzīvokli, jāmaksā kapitāla pieauguma nodoklis 20% apmērā par starpību, kas veidojas starp kriptovalūtas vērtību tās iegādes brīdī un nekustamā īpašuma maiņas vērtību darījuma brīdī. Šis nodoklis kriptovalūtas turētājam valstij jāsamaksā eiro. Savukārt uzņēmumam, kas ir PVN maksātājs, taču tā īpašums nav ar PVN apliekams objekts, PVN jāmaksā nav. Uzņēmums šajā gadījumā savā bilancē iegūst krioptovalūtu, kura atbilstoši ir jāiegrāmato – kā krājumi, kas atspoguļo kriptovalūtas vērtību eiro izteiksmē dienā, kad darījums veikts. Un, visbeidzot, starpnieks par saviem pakalpojumiem izraksta rēķinu – ja starpnieks ir PVN maksātājs, rēķinu izraksta ar PVN, kas tā saņēmējam jāsedz eiro.

Jāspēj pierādīt arī kriptovalūtas izcelsmi

Līdzīgi kā jebkurā nekustamā īpašuma darījumā, par to tiek informētas atbildīgās iestādes: par darījumiem, kuros iesaistīta kriptovalūta, ziņo gan notārs, gan Zemesgrāmata. Šis ir aspekts, kas pārdevējam garantē zināmu drošību: pircējam ir jāspēj pierādīt savas naudas, šajā gadījumā – kriptovalūtas, izcelsmi. Piemēram, pircējam ir alga un uzkrājumi, par kuriem viņš savulaik iegādājās kriptovalūtu, kas pieauga savā vērtībā un tagad tiek izmantota nekustamā īpašuma iegādei. Tāpat papildu drošību garantē kriptovalūtu izsekojamība – ikviens, kam ir zināma konkrētās kriptovalūtas adrese un kriptovalūtas maciņa adrese, var redzēt, cik daudz un kādā vērtībā šī kriptovalūta kādam sūtīta. Turklāt šī informācija ir pieejama publiski.

Īpašumiem, par kuriem pārdevējs maksā arī hipotekāro kredītu, darījums potenciāli var būt sarežģītāks, jo kā vēl viena puse tajā iesaistīta arī banka, kas kredītu nekustamā īpašuma īpašniekam izsniegusi. Banka šādā gadījumā pircēja naudas izcelsmes izpēti var uzskatīt par pārāk sarežģītu vai darījumu atteikt kādu citu iemeslu dēļ.Kā garantēt pārdevēja un pircēja drošību?Viens no svarīgākajiem jautājumiem, kas jārisina kriptovalūtas un nekustamā īpašuma iegādes darījumā, ir gan pārdevēja, gan pircēja drošība. Ja norēķinos ar eiro vai citu tradicionālo valūtu drošības garantam kalpo darījuma konts, no kura nauda netiek pārskaitīta īpašniekam tik ilgi, kamēr zemesgrāmatā nav reģistrētas īpašumtiesības jaunajam īpašniekam vai neizpildās citi noteikumi, tad ar kriptovalūtām ir sarežģītāk. Ne bankām, ne notāriem pagaidām nav kriptomaciņu, kur naudu darījuma brīdī uzglabāt. Taču šos jautājumus potenciāli var risināt ar tādu starpnieku palīdzību, kuriem ir šādiem darījumiem paredzēti risinājumi.Šajā gadījumā starp pircēju, pārdevēju un starpnieku – nekustamā īpašuma aģentūru – var tikt slēgts trīspusējs līgums, un konkrētajam darījumam tiek atvērts jauns kriptovalūtas konts. Savukārt līgumā svarīgi atrunāt, kādā secībā un apjomos darījuma ietvaros notiek naudas izmaksa pārdevējam, piemēram, kad reģistrētas jaunās īpašumtiesības, kad pabeigts remonts, kad noslēgts pieņemšanas–nodošanas akts un tamlīdzīgi.Kopumā jāsecina, ka, lai gan pirmie darījumi jau notikuši, nekustamā īpašuma tirgus Latvijā joprojām ir samērā konservatīvs. Skepse par kriptovalūtas kā samaksas pieņemšanu pārdevējiem pagaidām ir pārāk liela. Tiesa, pozitīvs izņēmums ir jaunu nekustamo īpašumu segments. Viens no iedrošinošiem piemēriem Latvijā ir, piemēram, “Zunda Towers”. Tajā pašā laikā, iegādājoties jaunu nekustamo īpašumu no attīstītāja, jāņem vērā, ka šāda veida darījumi apmaiņā pret kriptovalūtu parasti iespējami tikai dārgākajā nekustamā īpašuma tirgus segmentā, kur pārdevējam ir gan laiks, gan interese iedziļināties juridiskajos un nodokļu jautājumos, lai to īstenotu.

26.03.2023