Pirkt jau uzbūvētu privātmāju vai būvēt pašam – kura šobrīd ir gudrāka izvēle?

Šī brīža tirgus apstākļos gatavas mājas iegāde ir lētāks risinājums, taču būvēšana pašam dod iespēju namu pielāgot savām vēlmēm, kontrolēt kvalitāti, taču tas prasa arī vairāk laika un uzmanības būvniecības procesā. Kādi vēl ir galvenie faktori, ko apsvērt?

Kreditēšana atgūstas un iespējas saņemt finansējumu ir

Kā rāda nekustamo īpašumu aģentūras “AVER” novērojumi, situācija nekustamo īpašumu tirgū pēdējo divu mēnešu laikā pamazām stabilizējas – palielinoties aktivitātei gan nekustamo īpašumu pircēju, gan būvētāju vidū. Piemēram, kā liecina “Latvijas Bankas” dati par mājsaimniecībām izsniegtajiem kredītiem mājokļu iegādei, rekonstrukcijai un remontam, 2023.gada janvārī bija vērojams straujš kredītu kritums līdz līmenim, kāds pēdējo reizi reģistrēts tikai 2021. gada sākumā. Šī gada februārī izsniegto hipotekāro kredītu vidējā summa samazinājās par aptuveni 25%, salīdzinot ar 2022.gada vidējo, taču aprīlī par aptuveni 10% pieaugusi gan kredītu vidējā summa, gan pieteikumu skaits.

Dzīvokļu iegāde līdz šim joprojām ir populārākā izvēle nekustamo īpašumu kreditēšanas tirgū, taču gana daudz ir arī uzņēmīgo, kas būvē paši. Piemēram, starp hipotekāro kredītu ņēmējiem 2022.gadā, saskaņā ar “Citadele” datiem, 70% to ņēma dzīvokļa iegādei, 23% – privātmāju pirkšanai, bet 7% finansējumu prasīja, lai iegādātos zemi būvniecībai. Starp tiem, kas privātmāju būvē paši, cilvēki 2022.gadā lielākoties izvēlējās kompaktu un praktisku plānojumu, un ēkas kopējā platība bija 100-125 kvadrātmetru robežās.

Izmaksas, energoefektivitāte un patērētais laiks

No vienas puses, vērojamā tendence ir loģiska: gatava mājokļa iegāde ir ātrāks un mazāk sarežģīts risinājums – tajā var sākt dzīvot krietni ātrāk, izvairoties no ilgā un sarežģītā būvniecības procesa. Dažkārt uz to piespiež arī situācija: apbūvei brīvu zemesgabalu iegādes iespēju izvēlētajā apkārtnē nav. Vienlaikus, paša veidots projekts sniedz iespēju mājokli pielāgot individuālajām vajadzībām un garšai, dodot brīvību iztēlei, izvēlēties materiālus, dizainu un plānojumu.

Kopumā jāatzīst, ka iegādāties gatavu māju šobrīd ir izdevīgāk cenas ziņā: vairums ēku, kas pieejamas tirgū, būvētas brīdī, kad izmaksas vēl bija zemākas. Gan inflācija, gan būvmateriālu cenas, kas šobrīd gan stabilizējas, mājas būvniecību šī brīža apstākļos sadārdzina. Tāpat ir jārēķinās ar papildu izmaksām zemes iegādei, formalitāšu kārtošanai, projekta izstrādei, kā arī laiku – vidējais procesa ilgums no projekta izstrādes līdz ievākšanās brīdim ir 1,5-2 gadi.

Būtisks faktors, ko vērtēt, pieņemot lēmumu, ir energoefektivitāte: ja nesen būvētas ēkas vai paša izstrādāts projekts sniedz noteiktu energoefektivitātes garantu, tad vecākas mājas otrreizējā tirgū var prasīt papildu izmaksas un ieguldījumus energoefektivitātes uzlabošanai un atjaunošanai. Savukārt jautājums par izvēlētajiem materiāliem un risinājumiem var likt nosvērties paša projekta labā: mājas būvēšana paša spēkiem nozīmē pārliecību par visu izvēlēto materiālu kvalitāti.

Būvnieki, lai gan pārsvarā ir godprātīgi, vienmēr meklēs veidu, kā nedaudz ietaupīt, – dažkārt uz materiāliem, ko ar neapbruņotu aci ne vienmēr uzreiz var pamanīt. Ja māju būvēsiet, viena no lietām, uz ko taupīt nav ieteicams, ir būvniecības uzņēmuma izvēle, kas jāizdara pēc labu ieteikumu principa, izvērtējot iepriekšējo darbu, jo nekvalitatīva darba pārtaisīšana nereti prasa lielākas investīcijas, nekā sākotnēji samaksājot kvalitatīvam būvniekam.

Tāpat ieteicams pārdomāt būvniecības procesa uzraudzību: tā vietā, lai paļautos pašiem uz savām zināšanām, labāk noalgot neatkarīgu, profesionālu būvinženieri, kurš kaut vai tikai reizi nedēļā izvērtē objektā notiekošo.

Ja būvniecība sadārdzinās, var nākties piemaksāt no savas kabatas

Taču, iespējams, pats svarīgākais jautājums, galīgo lēmumu pieņemot, ir finansējuma piesaiste – vien retā ģimene Latvijā var atļauties mājas iegādi vai būvniecību bez bankas finansējuma. Ja māja tiek pirkta jau gatava, process ir vienkāršāks: banka vērtē īpašumu, pircēja kredītspēju un lemj par kredīta piešķiršanu. Savukārt privātmājas būvniecības process ir komplicētāks: jārēķinās, ka bankā jāiesniedz detalizēta tāme. Banka vērtē tāmes atbilstību, nekustamā īpašuma nākotnes vērtējumu un kredītu izsniedz pa daļām būvniecības procesa laikā.

Viens no lielākajiem riskiem šajā gadījumā ir būvniecības izmaksu pieaugums, – banka ne vienmēr būs gatava atbilstoši palielināt arī kredīta summu. Tas nozīmē, ka būvniecības izmaksas var nākties piemaksāt no savas kabatas. “AVER” novērojumi rāda, ka būvniecības izmaksu pieaugums, salīdzinot ar sākotnējo prognozēto, privātmājām ir pat 15% apmērā.

Cik lielu kredītu vispār var dabūt?

Svarīgi laikus objektīvi izvērtēt arī finansējuma saņemšanas iespējas. Vidējā hipotekāro kredītņēmēju līdzdalība pirkumā parasti veido 15-25% no cenas. Pērn, kā aplēsusi banka “Citadele”, 64% hipotekāro kredītņēmēju ienākumi bija virs 1200 eiro mēnesī, bet vidējā kredīta summa – 85 000. Savu kredīta potenciālu pirms vizītes uz banku var izvērtēt arī katrs pats, jo bankas par saviem kritērijiem ir samērā atvērtas: maksimālais kreditēšanas limits lielākajās Latvijas bankās ir 72 neto darba algas. Tātad, ja sievas alga ir 1500, bet vīra – 1000 eiro, ģimenes kopējais kredīta grozs nevar pārsniegt 180 000 eiro. Pie tam, kredīta maksājums nedrīkst pārsniegt 40% no vidējiem mēneša ienākumiem.

Tālākpārdošanas vērtība ir atkarīga no dažādiem faktoriem, bet gan pašu būvētu, gan gatavu māju ir iespējams veiksmīgi pārdot, ja ir pieprasījums tirgū. Šajā ziņā pirms privātmājas būvniecības svarīgi izpētīt vēl kādu niansi, cik maksā citi līdzīgi īpašumi šajā apkārtnē, jo tas būtiski ietekmē kopējo vērtējumu un tālākpārdošanas potenciālu. Arī “AVER” pieredze rāda, ka kvalitatīvu un skaistu attālā vietā uzbūvētu namu neizdodas pārdot par tādu summu, kāda tika ieguldīta tā būvniecībā, un reālā pārdošanas summa dažos gadījumos ir pat par 30% zemāka.

Šajā kontekstā no jauna vērtīgi pieminēt arī banku politiku: maksimālais finansējuma apmērs būvniecībai vai nekustamā īpašuma iegādei pieejams pārsvarā lielajās pilsētās, savukārt pārējā Latvijā var būt mazāks. Piemēram, bankā “Citadele” būvniecība tiek finansēta līdz 85% apmērā, bet apbūves zemes iegāde – tikai līdz 60%. Tātad, ja darījums notiek nomaļākā reģionā – finansējums būs mazāks.