Pārmaiņas nekustamā īpašuma tirgū. Vai pienācis laiks pirkt mājokli?

Padomjlaiku dzīvokļu cenas krīt

Nekustamo īpašumu bizness nav pilnībā viendabīga nozare, un detalizētākai ainas saprašanai jāaplūko katrs īpašumu segments atsevišķi. Padomju laiku sērijveida dzīvokļu tirgus ir sektors, kas pēdējā laikā piedzīvojis visai straujas pārmaiņas, cenām sākot būtiski pazemināties. Piedāvājumu cenas pēdējā gada laikā kritušās apmēram par 10%, bet reālās darījumu cenas – vēl par apmēram 12-15%. Viens no iemesliem ir tas, ka vecos, neremontētos vai sen remontētos dzīvokļus, kas iepriekš stāvējuši tukši vai tikuši izīrēti, šobrīd kļūst arvien grūtāk uzturēt (kā arī izīrēt), jo komunālo maksājumu rēķini kļuvuši pārāk lieli.

Otrkārt, cilvēki vairs nevēlas vai nespēj maksāt tik augstas cenas par veciem, morāli novecojušiem padomju laika projektu dzīvokļiem. Jāņem vērā arī tas, ka arī remonta izmaksas šodien ir ļoti augstas, lai arī tagad tās vismaz ir nostabilizējušās. Līdz ar to neremontēti sērijveida dzīvokļi aizvien ir vismazāk pieprasīti. Savukārt īres tirgū vērojams pat zināmā mērā paradokss – sērijveida dzīvokļa īres cena ar komunālajiem maksājumiem ir tikai 100-200 eiro zemāka kā “trekno gadu” jaunā projekta vai renovētas mājas dzīvokļa īre.

Pircējiem patlaban būtu gudrāk nesteigties ar sērijveida dzīvokļa iegādi, jo sagaidāms, ka piedāvājums šajā segmentā vēl palielināsies un cenas turpinās kristies. Neizdevīgi gan tas ir no tāda viedokļa, ka pircējs par īri samaksā naudu, ko varētu ieguldīt pirmajā iemaksā.

Jo jaunāks projekts, jo mazāk cerību uz cenu kritumu

Otrreizējā tirgus jauno projektu segmentā situācija ir atšķirīga. Tur cenas pēdējā laikā īpaši nemainās un nav paredzams, ka tas tuvākajā laikā varētu notikt. Tāpēc, ja atrasts labs šāda īpašuma variants (un patlaban tādus var atrast, jo piedāvājums ir gana plašs), nav vajadzības nogaidīt ar tā iegādi. Tiesa, vienmēr jāatceras rūpīgi pārbaudīt šāda dzīvokļa tehnisko stāvokli, jo arī tā sauktie “jaunie projekti” lielākoties ir jau 10-15 gadus veci, tie mēdz būt nolietojušies, sastopamas arī nekvalitatīvas būvniecības sekas. Labs veids, kā pārliecināties par konkrētā projekta kvalitāti, ir apkures rēķini, kas ļauj spriest par ēkas energoefektivitāti.

Arī jauno projektu ēkām mēdz būt lieli siltuma zudumi, ne tās labākās apkures sistēmas, neveiksmīgi hidroizolācijas risinājumi. Tādi riski pastāv, un tie jāņem vērā. Iespējams, labāka izvēle būtu mazāks dzīvoklis pavisam jaunā (pēdējo gadu) projektā, nekā plašāks – “trekno gadu” projektā.

Tieši šie, pavisam jaunie pirmreizējās pārdošanas dzīvokļu projekti tirgū ir komerciāli visveiksmīgākie – šajā segmentā cenas turpina pamazām augt vai turēties esošajā līmenī, samazinājums nav redzams. Pircēji gan vairs neizķer negatavus, vēl būvniecības stadijā esošus dzīvokļus (gan tāpēc, ka iepriekš piedzīvotas vilšanās, gan saistībā ar risku pazaudēt rezervācijas naudu dēļ Euribor likmes kāpuma un potenciālās kredītspējas zuduma tuvākajā nākotnē). Taču, ja projekts ir pabeigts un ir iespēja to iegādāties, nogaidīt būtu muļķīgi, jo visjaunāko projektu segmentā cenu samazinājums pavisam noteikti nav paredzams, drīzāk otrādi – cenas varētu turpināt kāpt. Par to liecina arī fakts, ka jaunāko projektu dzīvokļi mēdz nonākt arī īres tirgū, jo attīstītāji negrasās samazināt pārdošanas cenas.

Līdzīga situācija ir arī mazāko un lētāko (platībā līdz 200 kvadrātmetriem, cenā līdz 200 000 – 250 000 eiro) privātmāju sektorā. Lai gan šeit pieprasījums ir mazliet sarucis, tomēr cenas nesamazinās, un kopumā cilvēki joprojām šādas mājas pērk. Privātmāju segmentā patlaban vispieprasītākās ir nesen būvētas mājas platībā līdz 150 m2 un cenā līdz 200 000 eiro, bet tādu praktiski nav, vai arī tās tiek izķertas ļoti ātri. Taču dārgākā segmentā – kur māju cenas sasniedz jau 300-350 000 eiro, iespējams gan pakaulēties, gan arī nedaudz nogaidīt.

Kopumā vidējā dzīvokļa pārdošanas cena (sludinājumos) šāgada pirmajā pusē turpināja pērn aizsākto tendenci samazināties (5% kritums pirmajos trijos mēnešos un 1% kritums otrajā ceturksnī), bet trešajā ceturksnī tā apstājusies (0%), liecina City24.lv apkopotie dati. Savukārt privātmāju segmentā arī šogad turpinājies cenu kāpums (8% pirmajā un pa 4% – otrajā un trešajā ceturksnī).