No 2022. gada 1. janvāra piespiedu nomu par citai personai piederošas zemes lietošanu dalītā īpašuma situācijās aizstāj zemes likumiskās lietošanas tiesības, un maksājums ir noteikts vienots – 4% no zemes kadastrālās vērtības.
KAS MAINĪJĀS DALĪTĀ ĪPAŠUMA ATTIECĪBĀS NO 2022. GADA 1. JANVĀRA?
- Likumiskās zemes lietošanas tiesības piespiedu nomu aizstāj pakāpeniski – no 2022. gada sākuma.
- Ja 2022. gada 1. janvārī nav spēkā esoša zemes nomas līguma (vai tiesas nolēmuma), bet ir zināma lietošanā esošā zemes platība, un zeme nepieder publiskai personai, likumisko zemes lietošanas tiesību darbība sākas ar 2022. gada 1. janvāri.
- Likumiskās zemes lietošanas tiesības regulē likums, un to īstenošanai nav nepieciešama līguma slēgšana.
- Likumiskā lietošanas maksa ir 4% gadā no lietošanā esošās zemes kadastrālās vērtības. Ja 4% gadā ir mazāk par 50 eiro, lietošanas maksa ir 50 eiro gadā.
Piespiedu nomas reforma paredz būtiski mainīt dalītā īpašuma attiecības ne tikai jautājumā par maksas apmēru.
Grozījumi likumā “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku piemērošanas kārtību” izbeidz piespiedu nomas tiesiskās attiecības. Piespiedu nomas attiecību vietā dalītā īpašumā zemes un patstāvīgo būvju īpašnieku attiecības regulēs jauns tiesību institūts “likumiskās zemes lietošanas tiesības”.
Reforma kopumā radīs taisnīgāku līdzsvaru starp dalītā īpašumā iesaistītājām personām. Nevar arī noliegt, ka jebkuras nozīmīgas reformas pārejas posmi ir sarežģīti, izraisa domstarpības un pārpratumus. Tieši tādēļ Tieslietu ministrija aicina dalītā īpašumā iesaistītās personas uz savstarpēju sapratni, cieņu un komunikāciju, lai pārejas posmā atrastu risinājumus iespējamām problēmām.
LIKUMISKĀS ZEMES LIETOŠANAS TIESĪBAS STĀJAS SPĒKĀ TRIJOS POSMOS, ŅEMOT VĒRĀ SITUĀCIJU:
- gada 1. janvārī visos dalītā īpašuma gadījumos, kuros notiek piespiedu nomas attiecības attiecīgajā brīdī netiek regulētas ar spēkā esošo līgumu vai tiesas nolēmumu;
- gada 1. janvārī visos dalītā īpašuma gadījumos, kuros piespiedu nomas attiecības 2022. gada 1. janvārī tiek regulētas ar spēkā esošu nomas līgumu vai tiesas nolēmumu;
- gada 1. janvārī dalītā īpašuma gadījumos, kuros privātpersonai piederošas būves atrodas uz publiskas personas (valsts, pašvaldības vai citas atsavinātas publiskas personas) zemes.
KĀ ATŠĶIRAS LIKUMISKĀS ZEMES LIETOŠANAS TIESĪBAS NO PIESPIEDU NOMAS ATTIECĪBĀM?
Likumisko zemes lietošanas tiesību galvenā atšķirība no piespiedu nomas attiecībām ir tā, ka likumiskās zemes lietošanas tiesības ir noteiktas likumā un to izpildei nav vajadzīgs pušu starpā noslēgts līgums. Tādejādi tiek mainīts pats koncepts.
Līdz šim likums paredzēja, ka starp pusēm pastāv noma, un prasīja tām vienoties par nomas maksu, lietošanā esošās zemes platību un visiem pārējiem jautājumiem. Tomēr tas radīja situācijas, kad iesaistītās puses atrodas patstāvīgā konfliktā par to, uz kādiem noteikumiem balstīt savstarpējās attiecības.
Līdz ar Piespiedu nomas reformas ieviešanu, šāds stāvoklis pamatā tiek novērsts. Pušu tiesības un pienākumus, kā arī maskas apmēru, turpmāk nosaka likums. Zemes un patstāvīgās būves īpašnieks var vienoties par dažādiem jautājumiem, ja ir savstarpēja sapratne un šāda vēlme. Tomēr vienošanās vairs nav nepieciešama, lai varētu īstenot attiecības. Proti, vienošanās ir iespēja, nevis nepieciešamība.
JAUNĀ REFORMA PAREDZ DAUDZ AKTĪVĀKU BŪVES ĪPAŠNIEKA IESAISTI SAVU PIENĀKUMU IZPILDĒ.
Jaunās reformas ieviešana nāk kopā ar lielāku atbildību. Abām pusēm jākļūst atbildīgākām. Lai dalītā īpašuma tiesiskās attiecības nodrošinātu līdzsvaru starp būves un zemes īpašniekiem, Piespiedu nomas reforma paredz daudz aktīvāku būves īpašnieka iesaisti savu pienākumu izpildē.
Līdz šim, no vienas puses, regulējums paredz pārāk augstu maksu par zemes lietošanu. Savukārt, no otras puses, regulējums bija labvēlīgs pret tādiem būves īpašniekiem, kuri izvairās no dalītā īpašuma jautājumu risināšanas. Šādos gadījumos būves īpašnieks gūst visu labumu no zemes lietošanas, jo to jau lieto, bet var ilgstoši, bez papildu sekām izvairīties no savu panākumu izpildes.
Šāda situācija rada nelabvēlīgas sekas zemes īpašniekam, jo tas nezina, kādu zemes daļu var lietot pats, nesaņem maksu, bet maksā nodokļus, kā arī vēl saņem sodus par būves īpašnieka pārkāpumiem. Zemes īpašnieka grūtības attiecību īstenošanā ir bijis arguments, kādēļ maksai par zemes lietošanu būtu jābūt lielākai. Tādējādi veidojas situācija, kad maksas daļu, kas ir attaisnojam, ja būves īpašnieks izvairās no savu pienākumu izpildes, maksā arī tādu būvju īpašnieki, kuri pilda savus pienākumus.
KĀDS IR PIESPIEDU NOMAS REFORMAS MĒRĶIS?
Piespiedu nomas reformas mērķis ir noteikt taisnīgu maksu par zemes lietošanu attiecībā uz tām personām, kuras labticīgi pilda savus pienākumus. Ja daļu no maksas veido sarežģītais juridiskais stāvoklis un tā risināšanas iespējas, šī stāvokļa atrisināšanai ļauj neparedzēt ar to saistīto maskas daļu. Lai to nodrošinātu, Piespiedu nomas reforma paredz nelabvēlīgas sekas gadījumos, kad būves īpašnieks nepamatoti nepilda savus pienākumus.
Vienlaikus ir gadījumi, kuros arī zemes īpašnieki ilgstoši nepilda savus pienākumus, kas esošā regulējuma ietvaros rada sekas būves īpašniekam – tiek prasīta nomas maksa par 10 gadiem, netiek saskaņoti būvdarbi, kas ir nepieciešami būves ekspluatācijai. Arī zemes īpašniekam Piespiedu nomas reforma paredz samazināt iespējas radīt otrai pusei nelabvēlīgas sekas, izvairoties no savu pienākumu izpildes – paredzot 3 gadu noilgumu maksas prasījumiem, kā arī būves īpašnieka tiesības, kas nav jāsaskaņo ar zemes īpašnieku.
Tādējādi Piespiedu nomas reforma veido taisnīgu situācijas noregulējumu, bet neatalgo vienas puses pasivitāti uz otras puses rēķina.
SITUĀCIJAS AR LIETOŠANĀ ESOŠU ZEMI
Vienīgais no pamatjautājumiem, kuru nebija iespējams atrisināt Likumisko zemes lietošanas tiesību ieviešanu, ir lietošanā esošās zemes platības noteikšana. Tā kā šobrīd lielākajā daļā dalītā īpašuma gadījumu jautājumu par lietošanā esošās zemes platību ir jābūt atrisinātam, Piespiedu nomas reforma šajā aspektā fundamentālas izmaiņas neparedz.
Jautājumā par lietošanā esošās zemes platību, situācijas ir dažādas:
- likums paredz zemes platību vai procesu tās noteikšanai;
- likums šajā jautājumā neko neparedz un īpašniekiem ir jāvienojas par platību vai jālūdz to noteikt vispārējās jurisdikcijas tiesai.
Piespiedu nomas reforma attiecībā uz dažādiem gadījumiem paredz:
- ja likums nosaka lietošanā esošo zemes platību vai tās noteikšanas procesu, tā arī turpmāk ir uzskatāma par lietošanā esošo zemes platību;
- ja likums neregulē platības jautājumu, bet pusēm ir bijusi vienošanās par platību vai pušu strīdu ir izšķīrusi tiesa, noteiktā zemes platība paliek spēkā arī likumiskās zemes lietošanas tiesībās;
- ja likums neregulē platības jautājumu un puses to nav risinājušas, par platību pusēm ir jāvienojas vai jāvēršas tiesā, lai strīds tiktu izšķirts.
Ievērojot minēto, visos gadījumos, kuros lietošanā esošās zemes platības jautājums ir risināts, noteiktā platība paliek spēkā arī likumiskajās zemes lietošanas tiesībās. Savukārt, tā sauktajos “neregulētajos gadījumos”, ja puses vēl nav risinājušas platības jautājumu, tām ir jāatrisina šīs jautājums, pirms ir iespējams pilnvērtīgi īstenot savas tiesības likumiskajās zemes lietošanas tiesībās.
Piespiedu nomas reforma paredz, ka platības noteikšanai ir piemērojami funkcionāli nepieciešamā zemesgabala noteikšanas principi. Lai sagatavotu zemes plānus iespējamiem platības risinājumiem, pusēm ir jāvēršas pie mērniecības jomas speciālistiem.
SVARĪGI ZINĀT!
Piespiedu nomas reforma paredz prezumpciju – ja neregulētā gadījumā puses nav vienojušās par lietošanā esošās zemes platību, līdz prasības celšanai tiesā ir uzskatāms, ka būves īpašnieks lieto visus zemes vienību, uz kuras atrodas būve.
Nepieciešamība pēc specifiska risinājuma izriet no vēsturiskā stāvokļa dalītā īpašuma gadījumos – būves īpašnieks lieto zemi visu laiku, neatkarīgi no tā, vai jautājums par platību ir atrisināts. Kamēr pastāv šāds stāvoklis, zemes īpašnieks nezina, kādu zemes daļu tas var patstāvīgi lietot, vienlaikus nezinot, par kādu daļu tas saņems zemes lietošanas maksu. Šobrīd, ja strīds ir par šo aspektu, šis jautājums tiek atrisināts, tikai stājoties spēkā tiesas nolēmumam.
KĀDĒĻ PIESPIEDU NOMAS REFORMA PAREDZ PREZUMPCIJU?
Prezumpcija kopā ar 3 gadu noilgumu ir paredzēta, lai līdzsvarotā veidā risinātu stāvokli, kad puses ilgstoši nerisina dalītā īpašuma tiesisko attiecību pamatjautājumus, kas abām pusēm rada ievērojamas sekas. Prezumpcijas esamība būves īpašniekam rada interesi uzņemties iniciatīvu šī jautājuma risināšanā (arī būves īpašnieks var vērsties tiesā, lai tā noteiktu lietošanā esošās zemes platību). Savukārt zemes īpašnieka interesi iespējami ātri risināt šo jautājumu nodrošina apstāklis, ka Piespiedu nomas reforma paredz 3 gadu noilgumu prasījumam par maksas samaksu.
Prezumpcija ir piemērojama tikai tādām attiecībām, kurās nav risināts jautājums par platību, un tikai par periodu no 2022. gada 1. janvāra. To nevarēs attiecināt uz laika posmu pirms likumisko zemes lietošanas tiesību spēkā stāšanās. Tādējādi tā neradīs papildu sekas visos gadījumos, kuros īpašnieki savlaicīgi rīkosies, lai risinātu šo jautājumu. Tāpat ir jāuzsver jau minētais, ka šādi gadījumi būs reti, jo piespiedu nomas attiecības ir pastāvējušas jau vairāk nekā 25 gadus, kuros pušu starpā ir bijis jārisina šis jautājums.
Apkopojot iepriekš minēto Piespiedu nomas reformas kontekstā, zemes jautājumam ir divi pamatstāvokļi:
- ja lietošanā esošās zemes platība ir zināma, tā paliek spēkā, un puses var īstenot savas tiesības un pienākumus likumiskās zemes lietošanas tiesībās, kad konkrētajā gadījumā tās stājas spēkā;
- ja lietošanā esošā zemes platība nav zināma, tas ir pirmais risināmais jautājums. Lietošanā esošā zeme ir likumisko lietošanas tiesību priekšmets, bez kura šīs attiecības nevar funkcionēt. Jautājumu var risināt vienojoties vai izšķirot strīdu tiesā.
Informācijas avoti: