Что вызывает всплеск активности на рынке?
В настоящее время на рынке недвижимости царит позитивный настрой и уверенность в будущем, чему частично способствует изменение риторики в СМИ, уменьшившее акцент на геополитическую напряжённость. Люди устали от страха и начинают активнее совершать более значимые жизненные покупки.
В то же время существуют и другие экономические факторы, стимулирующие восстановление рынка и рост числа сделок. Наиболее важным является снижение ставки Euribor, что значительно увеличило доступность покупки недвижимости. Ранее высокая ставка Euribor значительно удорожала процентные выплаты по ипотеке, мешая многим приобрести желаемую недвижимость по нужной цене и заставляя выбирать аренду, тогда как сейчас покупка стала значительно выгоднее. Более 60% покупателей недвижимости используют кредиты. Высокие кредитные выплаты в предыдущие годы тормозили рынок, так как аренда в то время была немного выгоднее. Это также формирует интересное сравнение с арендной платой — когда Euribor был высоким, арендная плата была всего на 10–15% выше, чем проценты по кредиту (без погашения основной суммы), сейчас ситуация изменилась. Размер процентных выплат по кредиту снизился, при этом арендная плата резко выросла. Люди видят, что теперь гораздо выгоднее брать недвижимость в ипотеку, чем арендовать её.
Во-вторых, коммерческие банки также стали более открыты для кредитования, предлагая более выгодные процентные ставки, особенно для энергоэффективных, устойчивых объектов класса «А». В первой половине этого года банкам создавала значительную административную нагрузку процедура рефинансирования кредитов, однако теперь ситуация стабилизировалась, и специалисты по кредитам сталкиваются с большим числом новых заявок на ипотечное финансирование.
Кроме того, положительное влияние на рынок оказывают недавние макроэкономические процессы — внутренний валовый продукт вновь начал расти, средние доходы населения продолжают быстро увеличиваться, при этом инфляция снизилась. Всё это укрепляет покупательную способность людей и чувство финансовой безопасности.
В каких сегментах наблюдается наибольшая активность сделок?
На рынке квартир Риги и Пригорода средняя стоимость сделки составляет примерно 70–80 тысяч евро. Наиболее активным сегментом являются серийные квартиры (дома советского периода), которые составляют около 60–65% всего рынка квартир, так как они наиболее доступные. Сделки с новыми проектами составляют около 15–20% рынка, а оставшаяся пятая часть распределяется между квартирами в дореволюционных зданиях и квартирами новых проектов на вторичном рынке. Средняя цена нового проекта в Риге составляет около 2 600 евро за квадратный метр, что на примерно 500 евро выше по сравнению с пятью годами ранее. Из-за роста стоимости строительства ожидается дальнейший рост цен.
Интересная тенденция наблюдается в сегменте квартир в неотремонтированных дореволюционных зданиях (в основном в центре Риги), где количество сделок во втором квартале этого года выросло на 42% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что может быть объяснено ростом предложения.
По сравнению с соседними странами Балтии, например, Таллином и Вильнюсом, средние цены на новые проекты там выше (в Таллине около 4 000 евро/м², в Вильнюсе 3 300–3 500 евро/м²). В ближайшее время Рига, скорее всего, не сможет достичь этих показателей из-за более низкой покупательной способности и уровня зарплат. Тем не менее, девелоперы настроены оптимистично, приобретают земельные участки на будущие годы и верят в рост цен, видя потенциал для бизнеса. Например, эстонский девелопер «Invego» вышел на латвийский рынок, так как, хотя цены на недвижимость здесь ниже, затраты на строительство также ниже, что сохраняет возможность получения прибыли.
Растет интерес к эксклюзивным квартирам
Активность наблюдается также на рынке эксклюзивных квартир. Покупатели в основном — состоятельные местные предприниматели, в том числе те, чей бизнес находится в других странах. Они ценят привлекательные цены по сравнению с Западной Европой — аналогичная недвижимость, например, в Дюссельдорфе, стоила бы в два раза дороже. Также растёт интерес со стороны соседних стран — Эстонии, Литвы, Швеции и Дании, в то время как российские покупатели сейчас практически отсутствуют. В сегменте премиальных домов, где цены начинаются от 1–2 миллионов евро, наблюдается затишье. Ранее крупные, эксклюзивные и дорогие виллы в основном покупались российскими клиентами.
Интересно, что в последнее время покупатели стали гораздо более образованными и тщательно оценивают выбранные объекты. Они обращают внимание на юридические нюансы, статус общей и индивидуальной собственности, состояние зданий, энергоэффективность, планы будущей застройки и избегают объектов, требующих ремонта, учитывая рост расходов и нехватку квалифицированных специалистов. Эта тенденция также связана с опытом начала пандемии COVID-19, когда из-за поспешных решений люди покупали объекты с многочисленными проблемами.
Планирует выйти на европейский рынок
Компания AVER в этом году прогнозирует достижение объёма проданных объектов недвижимости на сумму 60 миллионов евро, что станет новым рекордом компании, превзойдя прошлогодние 48 миллионов евро. Это достижение подтверждает способность компании эффективно использовать рыночную ситуацию и помогать собственникам успешно продавать свои объекты.
AVER также является пионером на латвийском рынке недвижимости, став первым агентством, основанным в Латвии, которое планирует расширять деятельность за рубежом. Цель — выйти на европейский рынок, экспортируя внутренние системы, процессы продаж и структуру компании AVER. Первые шаги экспансии планируются в Польше, Германии, Литве и Эстонии с поиском местных партнёров для локализации и распространения систем.
AVER уникальна своей специализацией — это единственная компания в Латвии, которая работает исключительно в интересах продавцов. Такой подход обеспечивает полноценное обслуживание продавцов, которые знают, что AVER представляет их интересы, так как именно они оплачивают комиссию. Хотя это может вызывать опасения у покупателей, опыт AVER показывает, что покупатели ценят прозрачность, всестороннюю информацию о недвижимости и качественное обслуживание. Для покупателя, который нашёл идеальный объект, не имеет значения, продаёт его AVER или кто-то другой — главное приобрести желаемую недвижимость.
AVER достигает в среднем на 6,2% более высокой цены продажи по сравнению с рыночной средней. Это достигается благодаря тщательному и профессиональному подходу, который начинается с комплексной оценки объекта. Каждому объекту проводится детальная оценка, включающая анализ схожих сделок за последние полгода, изучение текущих предложений на рынке (связь с другими продавцами для выяснения интереса и предложений), а также мнение сертифицированного оценщика. Эта комбинация трёх аспектов помогает определить реальную рыночную цену.
Не менее важна профессиональная стратегия продаж. Большая часть потерь в цене происходит в процессе переговоров. AVER обучает и готовит своих продавцов, чтобы максимально эффективно вести переговоры. Создаются привлекательные объявления, а объекты подготавливаются к фотосессиям так, чтобы вызывать приятные эмоции и впечатления (убранные, без личных вещей).
Миссия AVER — поддерживать максимально качественное обслуживание, чтобы разрушить негативный образ отрасли, сформировавшийся ещё со времён махинаций 1990-х годов. В целом около тысячи пятизвёздочных отзывов клиентов служат подтверждением того, что компания движется в правильном направлении.
Латвийский рынок недвижимости демонстрирует сильные признаки восстановления, и AVER со своим инновационным подходом и ориентированной на клиентов стратегией готова продолжать быть на передовой этого роста.
