Цены на квартиры советских времен падают
Связанный с недвижимостью бизнес не является абсолютно однородной сферой. Для того, чтобы изучить подробную картину, следует рассматривать каждый сегмент недвижимости отдельно. Рынок серийных квартир советских времен – это сектор, в котором в последнее время произошли весьма резкие перемены, а цены начали существенно снижаться. Цены предложений в течение последнего года упали примерно на 10%, а реальные цены сделок – еще примерно на 12–15%. Одна из причин в том, что старые, не ремонтированные или давно отремонтированные квартиры, которые раньше пустовали или сдавались в аренду, сейчас становится все труднее содержать (а также сдавать), поскольку счета за коммунальные платежи стали слишком большими.
Во-вторых, люди больше не хотят или не могут платить столь высокую цену за старые, морально устаревшие квартиры в проектах советских времен. Надо иметь в виду и то, что расходы на ремонт сегодня очень высокие, хотя сейчас они по крайней мере стабилизировались. Поэтому не ремонтированные серийные квартиры все менее востребованы. В свою очередь, на рынке аренды наблюдается даже в известной мере парадокс – цена аренды серийной квартиры с коммунальными платежами всего на 100-200 евро ниже цены аренды квартиры нового проекта «тучных лет» или квартиры в реновированном доме.
Покупателям сейчас было бы разумнее не торопиться с приобретением серийных квартир, поскольку ожидается, что предложение в этом сегменте еще увеличится, а цены будут продолжать падать. Это невыгодно с той точки зрения, что покупатель платит за аренду деньги, которые мог бы вложить в первый взнос.
Чем моложе проект, тем меньше надежд на падение цен.
На вторичном рынке в сегменте новых проектов ситуация иная. Там цены в последнее время практически не меняются, и в ближайшее время этого не предвидится. Поэтому, если найден хороший вариант такой недвижимости (а сейчас такие можно найти, поскольку предложение достаточно широкое), нет необходимости откладывать ее покупку. Правда, всегда нужно помнить о необходимости тщательно проверять техническое состояние такой квартиры, поскольку даже так называемые «новые проекты» в большинстве своем уже имеют 10-15 лет, они бывают изношенными, а также встречаются последствия некачественного строительства. Хороший способ убедиться в качестве конкретного проекта — это счета за отопление, которые позволяют судить об энергоэффективности здания.
Даже в новых проектах зданий бывают большие теплопотери, не самые лучшие системы отопления, неудачные решения по гидроизоляции. Такие риски существуют, и их необходимо учитывать. Возможно, лучшим выбором будет меньшая квартира в совершенно новом (последних лет) проекте, чем более просторная — в проекте «жирных лет». Именно эти, совершенно новые проекты первичного рынка жилья являются наиболее успешными с коммерческой точки зрения – в этом сегменте цены продолжают постепенно расти или остаются на прежнем уровне, снижения не наблюдается. Покупатели больше не приобретают незавершенные, еще находящиеся в стадии строительства квартиры (как из-за ранее пережитых разочарований, так и в связи с риском потери залоговых денег из-за роста ставки Euribor и потенциальной потери кредитоспособности в ближайшем будущем). Однако, если проект завершен и есть возможность его приобрести, ждать было бы глупо, поскольку в сегменте новейших проектов снижение цен совершенно точно не предвидится, скорее наоборот — цены могут продолжить расти. Об этом свидетельствует и тот факт, что квартиры в новых проектах попадают на рынок аренды, поскольку застройщики не намерены снижать цены продажи.
Аналогичная ситуация наблюдается и в сегменте небольших и недорогих (площадью до 200 квадратных метров, стоимостью до 200 000 — 250 000 евро) частных домов. Хотя здесь спрос немного сократился, цены не снижаются, и в целом люди по-прежнему покупают такие дома. В сегменте частных домов в настоящее время наиболее востребованы недавно построенные дома площадью до 150 м2 и стоимостью до 200 000 евро, но таких практически нет, или они очень быстро раскупаются. Однако в более дорогом сегменте, где цены на дома достигают уже 300-350 000 евро, можно как поторговаться, так и немного подождать.
В целом средняя цена продажи квартир (в объявлениях) в первом полугодии этого года продолжила тенденцию к снижению, начавшуюся в прошлом году (снижение на 5% в первые три месяца и на 1% во втором квартале), но в третьем квартале она остановилась (0%), как показывают данные, собранные City24.lv. В то же время в сегменте частных домов в этом году продолжился рост цен (8% в первом и по 4% во втором и третьем кварталах).
